不動産に詳しいロコ様

　初めまして。　私は顧問業をしておりまして、クライアントの１社に賃貸専門の不動産屋さんが有りまして、立地とか既存の物件（築浅・中古のコンド）の賃貸価格は詳しいですが、購入前提に見学するなら売買専門の不動産屋に依頼すれば、タダで案内してくれますよ。特に既存物件で人気があるコンドは、すぐに売れてしまうので、事前に情報を持っているプロの会社に依頼すべきで、私が言うのも変ですが、怪しげなロコさんに仲介を頼まない方が安全と思います。
　私自身も2016年にコンドを購入しました。　その際に利用したのは、センチュリー21でした。センチュリー21はフランチャイズ制なので、その時の会社は撤退して、現在のセンチュリー富士リアルティータイランドは、良く知りません。　その他、すずき不動産・心友不動産などがフリーペーパーで宣伝しています。⇒一流会社を使っても手数料は、法定で3％と決められており、高くはありません。
　購入に当たり、コンドは、大きく２種類に分かれます。　
①現在建設中のプレビルド（プリセール）と言われるもの
　新品なので良いと思われますが、完成まで2年と言いながら実際は5年掛かった例もありますし、出来たら問題物件（水漏れや下水詰まりなど）で価値が大きく下がるリスクも有ります。
②中古物件（築年数の早いものは、築浅と表現されます）
　タイでは中古と言っても場所が良い人気物件は、値段が上がる場合もあり、値段を下げてくれません。実際の物件を詳しくチェック出来ますので、プレビルドのようなリスクはありません。賃貸で貸す場合も私に聞いて頂けたら実勢家賃を教えますよ。

【購入に当たり注意しないといけない事】
①購入資金は全額キャッシュで、日本（タイ以外）からの海外送金にてタイの銀行に振り込み、そこで発行される送金証明書を持っていかないと登記してもらえないということです。
②為替リスク：現在のレートは、1バーツ＝3.6円と過去10年で最大のバーツ高・円安と言うことです。　私が購入した2016年1月では、1バーツ＝3.1円だったので、そこと比べても16％も為替レートが悪化しています。
③市場価格の下落：バンコクのコンドは、過去20年間右肩上がりでしたが、2019年は初めて下落局面に入っています。原因は世界経済の悪化と中国の外貨の持ち出し規制、バンコク周辺のコンドの供給過剰などです。　不動産屋さんは、2009年～2018年の上昇カーブばかりを強調していますが、現状の市況は悪いです。⇒何れ上昇するから購入するには持って来いと強気の意見もありますが？
④当面は住む予定がないので誰かに賃貸して日銭を稼げると煽る不動産屋もいますが、日本人駐在員相手に貸すことが出来なければ、単身用40平米で家賃は1万バーツ以下で投資の回収は困難です。　駐在員の予算は、単身用40平米で35千バーツ以上ですが、駐在員に貸すには立地エリア・駅からの徒歩圏内などの縛りがあり、2百～3百万バーツで売買されるBTSの郊外駅では、1万バーツぐらいが関の山です。　ちなみに日本人の人気のプロンポン駅の徒歩10分圏内のコンドの築浅物件は、1平米20万バーツぐらいです。
※コンドの共用費ですが、私の場合で24000バーツ／年です。賃貸にする場合は、これはオーナー負担ですので、注意が必要です。　固定資産税は、これまで0円でしたが、2020年から0.01％になります。これは安いので無視できますね。
【最後に】
　バンコクの状況を知らずに短期に儲かるとだまされて2018年に購入された方は、ほとんどが損切したり含み損を抱えています。場所が悪くて賃貸にも出せないと嘆いている方も多いので余裕のあるお金で長期に我慢できる方以外は、止めた方が良いと思います。

2019年12月12日 17時58分