1)基本外国人居住許可を取っている物件のみ居住可能と成ります。大屋さん自身でもこれを知らない人が居ますので要注意です。
2)もちろん治安は下がりますが、下宿形式で大家さんの居住区に一緒に住めばセキュリティー的に私は問題ありませんでした。但し住む区域、エリアによって治安は大きく異なりますのでそちらも御注意を。
3)ローカルですとベトナム語の書類がほぼほぼで、こちらにサインをし、エリアポリスに登録をすれば完了です。細かい内容(デポジット等)は大家さんによって異なるでしょう。

以上と成ります。